マンションの大規模修繕では、外壁補修やタイル補修、シーリング工事など、建物の状態に応じてさまざまな工事を行います。
しかし「具体的に何をするのか」「どこまでが修繕内容なのか」と疑問を感じる方も多いのではないでしょうか。
大規模修繕の内容は、マンションの築年数や規模、劣化状況、過去の修繕履歴によって異なります。
本記事では、マンションの大規模修繕で行う主な工事内容や対象範囲、実施周期などを解説します。
大規模修繕を検討している管理組合やオーナーの方は、参考にしてください。
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マンションの大規模修繕とは？
マンションの大規模修繕とは、経年劣化した外壁や屋上、廊下などの共用部分をまとめて修繕し、建物の安全性や機能を維持するための工事です。
外壁のひび割れやタイルの浮き、防水層の劣化などを補修し、建物を長期間良好な状態に保つことを目的としています。
通常の修繕は、漏水や設備の故障などの不具合に対して部分的に行うのが一般的です。
一方で、大規模修繕では複数の共用部分を計画的に修繕します。
また、劣化した部分を元の状態に近づける「修繕」に加え、必要に応じて断熱性や防犯性などの性能を高める「改修」を同時に行う場合もあります。
マンションの大規模修繕で「どのような工事が必要なのか分からない」「どこまで修繕すればよいのか判断できない」とお悩みではありませんか。
ギアミクスでは、マンションの大規模修繕に関するご相談を受け付けています。
建物の劣化や修繕について気になることがあれば、まずはお気軽にお問い合わせください。
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マンションの大規模修繕で行う工事内容
マンションの大規模修繕では、外壁や屋上だけでなく、バルコニーや廊下、階段、設備など幅広い箇所を修繕します。
代表的な工事内容を紹介します。
仮設工事
仮設工事は、大規模修繕を安全かつ効率的に進めるために必要な準備工事です。
一般的には建物の周囲に足場を設置し、作業員が外壁や窓周辺などで作業できる環境を整えます。
現場事務所や資材置き場、仮設トイレなどの設置も仮設工事に含まれます。
外壁の下地補修工事
外壁の下地補修工事では、コンクリートのひび割れや欠損、浮きなどを補修します。
外壁は雨や風、紫外線などの影響を受け続けるため、年月の経過とともに劣化が生じます。
塗装や防水などの仕上げ工事を行う前に、劣化箇所を確認して適切に補修することが大切です。
タイル補修工事
タイル補修工事は、外壁タイルのひび割れや浮き、欠損などを補修する工事です。
タイル自体に大きな異常が見られなくても、下地との接着力が低下して浮いている場合があります。
タイルの浮きや剥がれを放置すると、落下して人や物に被害を与えるおそれがあるため注意が必要です。
シーリング工事
シーリング工事は、外壁の目地や窓・サッシ周辺などに使用されているシーリング材を補修・交換する工事です。
シーリング材には、建物の動きを吸収するとともに、雨水の侵入を防ぐ役割があります。
そのまま放置すると雨漏りや外壁内部の劣化につながる可能性があるため、大規模修繕では状態に応じて打ち替えなどを行います。
外壁塗装工事
外壁塗装工事では、劣化した塗膜を補修し、新たに塗料を塗り直します。
塗装には建物の外観を整えるだけでなく、雨や紫外線などから外壁を保護する役割があるためです。
大規模修繕では、下地を補修・洗浄したうえで塗装を行い、外壁の保護機能を回復させます。
屋上・バルコニーの防水工事
屋上やバルコニーの防水工事は、雨水が建物内部へ侵入するのを防ぐために行います。
防水機能が低下すると、雨漏りだけでなく、コンクリートや鉄筋の劣化につながる可能性があります。
大規模修繕では既存の防水層を確認し、劣化状態に合わせて補修や改修を行いましょう。
鉄部塗装工事
鉄部塗装工事は、手すりや鉄骨階段、扉、配管などの鉄製部分を塗装する工事です。
鉄部は塗膜によって保護されていますが、雨水や湿気の影響で塗膜が劣化すると、サビが発生しやすくなります。
サビが進行すると鉄部そのものの強度が低下する可能性があるため、早めの対応が重要です。
廊下・階段など共用部分の修繕
大規模修繕では、居住者が日常的に利用する廊下や階段、エントランスなどの共用部分も修繕します。
床のひび割れやシートの剥がれ、手すりの劣化などがあれば、状態に応じて補修や交換を行います。
特に廊下や階段は多くの居住者が使用するため、安全性への配慮が欠かせません。
給排水管など設備の修繕・更新
マンションでは、建物本体だけでなく給水管や排水管などの設備も経年劣化します。
配管の劣化が進むと、漏水や詰まり、赤水などのトラブルにつながる可能性があるため、状態に応じた修繕や更新が必要です。
ただし、配管工事は必ず毎回の大規模修繕で行うものではありません。
築年数や配管の材質、過去の修繕履歴などを確認し、実施時期を判断します。
2回目、3回目の大規模修繕では建物だけでなく設備の老朽化も進むため、長期修繕計画とあわせて検討することが重要です。
大規模修繕の進め方について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
「大規模修繕工事の進め方とは？準備から工事完了までの流れを徹底解説」
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マンションの大規模修繕の目安
大規模修繕は一定の年数が経過したら必ず実施するものではありません。
マンションの大規模修繕の目安について解説します。
12〜15年程度を一つの目安として検討する
マンションの大規模修繕は、12〜15年程度が検討時期の一つの目安です。
国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」でも、外壁塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期は、一般的に12〜15年程度とされています。
ただし、部材や工事の仕様、建物の劣化状況などによって適切な時期は異なります。
長期修繕計画上の予定時期だけで決めるのではなく、建物診断や劣化調査の結果も踏まえて判断することが重要です。
築年数だけでなく劣化状況を確認して判断する
大規模修繕の実施時期は、築年数だけで判断するのではなく、建物の実際の劣化状況を確認して決めることが大切です。
同じ築年数でも、海に近い、日当たりが強いなどの立地条件や使用材料、過去の修繕状況によって劣化の進み方は異なります。
建物診断などを活用し、必要な工事と適切な実施時期を判断しましょう。
大規模修繕の工事内容は、マンションごとに異なります。
「どの工事を実施すべきか分からない」「現在の建物に必要な修繕を知りたい」という場合は、ギアミクスへご相談ください。
建物の状態に合わせた大規模修繕についてお問い合わせいただけます。
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マンションの大規模修繕にかかる費用
マンションの大規模修繕費用は、建物の規模や劣化状況、工事範囲などによって異なります。
マンションの大規模修繕にかかる費用について解説します。
費用はマンションの規模や工事内容によって異なる
国土交通省の大規模修繕工事の実態調査では、工事費の参考値として1戸あたり100〜250万円程度が示されています。
ただし、税抜き・共通費を含まない金額であり、実際の費用はマンションの条件によって変わるため、個別の見積もりを確認することが重要です。
外壁の補修箇所が多かったり、防水工事や設備更新など複数の工事を同時に行ったりすれば、その分費用も大きくなります。
大規模修繕の費用は修繕積立金から支出するのが一般的
マンションの大規模修繕費用は、区分所有者が毎月積み立てている修繕積立金から支出するのが一般的です。
修繕積立金は、外壁や屋上、設備などの計画的な修繕に備えるための資金です。
管理組合では長期修繕計画をもとに、将来必要となる工事と費用を想定して積立額を設定します。
なお、国土交通省の管理計画認定基準では、長期修繕計画の計画期間を30年以上とし、残存期間内に大規模修繕工事を2回以上含めることが基準の一つとされています。
マンションの大規模修繕の工事内容を決めるポイント
マンションの大規模修繕では、建物の劣化状況を把握し、長期修繕計画や過去の修繕履歴を確認したうえで、必要な工事を選定することが重要です。
築年数だけで判断すると、必要性の低い工事を実施したり、重要な劣化を見落としたりする可能性があります。
まずは建物診断や劣化調査を行い、外壁のひび割れやタイルの浮き、防水層の劣化、鉄部のサビなどを確認しましょう。
そのうえで長期修繕計画や過去の工事内容、現在の予算を照らし合わせます。
複数の修繕が必要な場合は、安全性や緊急性を考慮して優先順位を決めることも大切です。
限られた修繕積立金を有効に活用するためにも、今回必要な工事と将来対応できる工事を整理し、建物の状態に合った修繕計画を立てましょう。
マンションの大規模修繕で起こりやすいトラブル
大規模修繕は長期間にわたるため、追加工事や居住者への生活上の影響などが生じることがあります。
マンションの大規模修繕で起こりやすいトラブルを紹介します。
想定外の劣化が見つかり追加工事が発生する
大規模修繕では、工事開始後に想定していなかった劣化が見つかり、追加工事が必要になる場合があります。
事前調査を実施していても、足場を設置して詳細に確認したり、既存の仕上げ材を撤去したりして初めて分かる劣化もあるためです。
追加工事が発生すると、当初の予算を超える可能性があるため、追加工事の必要性や金額について説明を受けたうえで判断しましょう。
工事中は騒音・臭い・洗濯物など生活への影響がある
大規模修繕中は、足場の設置や外壁補修などによる騒音、塗装工事による臭いなど居住者の生活に影響が出ることがあります。
外壁やバルコニーで作業員が作業するため、カーテンを閉めるなどプライバシーへの配慮が必要です。
工事予定を事前に、掲示板や配布資料などで居住者に周知しましょう。
工事内容や費用について住民の合意形成が必要になる
大規模修繕では多額の修繕積立金を使用するため、工事内容や費用について区分所有者の理解を得ながら進めることが重要です。
必要性や費用の根拠が十分に共有されていないと「なぜこの工事が必要なのか」「費用が高すぎるのではないか」のような不満につながります。
建物診断の結果や工事内容、施工会社の選定理由などを説明することが大切です。
マンションの大規模修繕の内容に関するよくある質問
マンションの大規模修繕の内容についてよくある疑問に回答します。
マンションの大規模修繕では何をするのですか？
マンションの大規模修繕では、外壁の下地・タイル補修、シーリングなど建物診断や劣化調査によって現在の状態を把握し、必要な工事を行います。
長期修繕計画や過去の工事履歴も確認しながら、今回実施すべき修繕内容を決めることが重要です。
大規模修繕の範囲はどこまでですか？
大規模修繕の主な対象は、外壁や屋上、廊下、階段、エントランスなどの共用部分です。
住戸内部の壁紙や床などの専有部分は、原則として大規模修繕の対象外です。
大規模修繕の費用が足りない場合はどうすれば良いですか？
修繕積立金が不足している場合は、まず工事内容を精査し、緊急性や安全性を踏まえて優先順位を整理します。
修繕積立金の増額や一時金の徴収、借入れなどの方法を検討しましょう。
ただし、予算の関係で必要な工事まで安易に先送りすると、劣化が進行し、将来的な修繕費用が増える可能性があります。
管理組合だけで判断が難しい場合は、専門家への相談も検討しましょう。
マンションの状態に合った大規模修繕の内容を検討しよう
マンションの大規模修繕では、外壁補修やタイル補修、シーリング、防水、塗装など建物の状態に応じてさまざまな工事を行います。
ただし、築年数だけで判断せず、建物診断や劣化調査を行い、長期修繕計画や過去の修繕履歴も確認しながら必要な工事と実施時期を検討することが大切です。
マンションを長く良好な状態に保つためにも、現在の建物に合った修繕計画を立てましょう。
「どこを修繕するべきか分からない」「大規模修繕の工事内容について相談したい」とお悩みなら、ギアミクスへお問い合わせください。
建物の状態を確認しながら、必要な大規模修繕についてご相談いただけます。
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