ビルメンテナンスは、様々な建物の維持・管理に欠かせない存在です。
しかし、ビルメンテナンスはどのようにして行われるのでしょうか。
今回は、ビルメンテナンスの基礎知識を解説します。
ビルメンテナンス業者選びのポイントも、あわせて参考になさってください。
ビルメンテナンスが請け負う5つの主幹業務とは？
ビルメンテナンス業者が、請け負う業務は下記の5つです。
- ビルの外観・内観をメンテナンス「清掃管理」
- ビル内の衛生環境をメンテナンス「衛生管理」
- ビルの機器メンテナンス「設備管理」
- ビルの劣化・消耗をメンテナンス「建物・設備保全」
- ビルと人の安全を守る「警備防災」
それでは、さっそくそれぞれを解説しますので、見てみましょう。
業務1.ビルの外観・内観をメンテナンス「清掃管理」
清掃管理は、床面だけでなく、部屋全体がバランスのとれた美観を維持するための作業です。
壁面・扉・オフィスの備品など、立体的な視点で業務を遂行し、各部屋の美しさを維持します。
清掃管理の専門家としては、ビルクリーニング技能士や建築物清掃管理表化資格者（ビルクリーニング品質インスペクター）が知られています。
床材・壁材には、金属材や石材など多様な素材が使用されており、素材に合ったメンテナンスの知識が必要です。
さらに近年では、汚れてから清掃する「事後清掃」から、汚れを持ち込ませない「予防清掃」へと切り替わりました。
予防清掃は、病院や介護施設などのように、汚れ・ウイルスを持ち込んではならない建物にも有効です。
清掃管理は、美しい見た目だけでなく、より安心して過ごせる空間作りが可能です。
業務2.ビル内の衛生環境をメンテナンス「衛生管理」
衛生管理は、建築物衛生法に基づいて行われる、ビル内の衛生的な環境維持のための作業です。
建築物衛生法とは、一定の基準を満たせば、優良事業者として知事登録できる仕組みのこと。
優良事業者として認定されれば、建物の利用者も安心感や信頼感が高まります。
衛生管理では、浮遊粉塵・温度・相対湿度・CO・CO2・気流などの空気環境、残留塩素・水質検査など飲料水の管理が行われます。
貯水槽・給水管・排水管・排水層の清掃・洗浄も業務のひとつです。
さらに、ねずみや虫の防除も業務に含まれます。
衛生管理は、建築物衛生法の基準を満たせるよう、建物全体の衛生環境を整える業務です。
業務3.ビルの機器メンテナンス「設備管理」
設備管理は、ビル内設備機器の運転・監視・点検・整備・保全に加え、記録の保存・分析が業務です。
現代の建物には、エレベーター・エスカレーター・エアコン・照明など、様々な設備機器が備わっています。
設備機器は中央監視盤で監視され、コンピュータによって自動的にコントロールされています。
そのため設備管理には、地球温暖化対策や各コンピューター・システムについての知識が必要です。
そういった背景をもとに、平成8年には「ビル設備管理技能士（1・2級）」が、平成28年には環境省から「エコチューニング技術者（1・2級）」の制度が開始。
設備管理の業務は、使いやすく、環境に優しい建物に貢献する業務です。
業務4.ビルの劣化・消耗をメンテナンス「建物・設備保全」
建物・設備保全の業務は、下記設備の維持・管理を行います。
- 受変電設備
- 発電機械
- ボイラー設備
- 冷凍機設備
- 建物の空気環境
- 飲料水貯水槽
定期点検や建物利用者からの声をデータ化・蓄積し、建物および機器の経年劣化・消耗に応じた対応が行われます。
受変電設備のように法定点検が必要となるケースもあり、建物・設備管理はビルメンテナンスの中でも欠かせない存在です。
建物の受変電設備に関しては「10分でわかる受電設備！基礎知識から法定点検までを徹底解説」をご覧ください。
業務5.ビルと人の安全を守る「警備防災」
警備防災は、災害や犯罪から利用者を守るための業務です。
当記事をご覧になっている方の中にも、ビルに常駐する警備員を見た経験があるのではないでしょうか。
ビルに常駐する警備員は、一定の教育を受け、日常的に防犯・防災業務に従事しています。
さらに近年では、監視カメラをはじめとした、防犯・防災設備のシステム化が進んでいます。
そのため、ビルに常駐する警備員だけでなく、防災センターの役割が重大化。
より専門性の高い知識が必要とされ、警備業法で定められた基準を順守可能な、認定業者のみが対応可能です。
ビルメンテナンス業者選びの3つのポイントとは？
ビルメンテナンス業者選びは、慎重に行うべきです。
なぜなら、ビルメンテナンスの価格・品質などによって、建物の状態が大きく変わってしまうため。
ビルメンテナンス業者選びの、3つのポイントを解説します。
ビルメンテナンス業者選びのポイント
ポイント1.適正価格のビルメンテナンス業者を見極める
ビルメンテナンス業者は、コストだけでなく「なぜそれだけのコストが必要か」までをチェックしましょう。
ビルメンテナンス業者にとって、原価の大半は人件費です。
そのため、価格には大きな違いがあるケースは、ほとんどありません。
中には圧倒的な低価格を実現している業者もいますが、作業時間が少なく、十分なサービスを受けられない可能性があるため注意が必要です。
さらに「自社雇用のスタッフで対応しているかどうか」についても確認しておきましょう。
メンテナンス業務を外注している場合、委託費用が価格に上乗せされてしまいます。
ビルメンテナンス業者選びは、適正価格かつ適正なサービスが提供されるかが大きなポイントです。
ポイント2.ビルメンテナンスのサービス品質を確認
近年では、ビルメンテナンス業務がコンピュータによって自動制御されるケースが増えました。
それにともない、必要な教育体制にも変化が訪れています。
以前は「経験豊富＝優良業者」という選び方でよかったかもしれません。
現代の建物においては、どのような教育体制で、どのような対応が可能なのかを確認が必要です。
たとえば外壁調査。
建物間の距離が近ければ、足場を設置できず、経験豊富なスタッフがいても対応は困難でしょう。
一方で、足場の設置不要で対応できるロープアクセス工法であれば、低コストで十分なサービス提供が可能です。
ビルメンテナンス業者のサービス内容は、建物に合っているのか、十分な品質なのかを確認すべきです。
ポイント3.ビルメンテナンスに適した有資格者がいるか
有資格者の有無は、最もわかりやすい判断材料の1つでしょう。
電気主任技術者・ボイラー技士などの資格取得には、一定以上の知識が必須。
つまり、有資格者がいるということは、専門機関が認めたスタッフが在籍する何よりの証ということ。
有資格者がいるメリットは、それだけではありません。
有資格者は、自身が持つ専門知識を周囲のスタッフに指導でき、より多くの有資格者を生み出す可能性があります。
教育体制は業者の考え方によるところが大きいですが、有資格者から、直接指導を受けられるのであれば安心です。
定期的なビルメンテナンスを行う3つのメリット
ビルメンテナンスを行うメリットは、以下の3つです。
それぞれのメリットについて、より詳しく見てみましょう。
メリット1.ビルメンテナンスで消防法の対策が可能
建物には「防火対象物定期点検報告」と「消防用設備点検報告」が、消防法で義務付けられています。
いずれも特定建築物が対象で、火災・防災を目的としており、点検を行わない場合はペナルティが課せられるケースも。
最大のペナルティを課せられた場合、30万円以下の罰金または拘留されます。
上記のようなリスクを回避するためにも、それぞれの設備点検・報告は必須です。
メリット2.ビルメンテナンスで建築基準法の対策が可能
ビルメンテナンスは、建築法第12条の定期報告に対応可能です。
建築基準法第12条では、建築物・建築設備・防火設備・昇降機の定期検査・報告が求められます。
この法律は、建物の安全確保により、利用者の命や健康を守るのが目的。
一定以上の面積がある特定建築物に該当する場合、上記の法律に関わります。
建物が該当するかどうか不安な場合は、メンテナンス業者に問い合わせてみると安心でしょう。
メリット3.ビルメンテナンスでビル管法対策が可能
ビル管法では、建物が衛生的な環境を維持できているかについて、点検と報告が求められます。
詳しくは、厚生労働省「建築物環境衛生管理基準について」に掲載されている通りです。
建築基準法第12条と同様に、特定建築物が該当します。
衛生環境が守られない場合、利用者のイメージダウンにつながるほか、保健所からの指導を受ける可能性があるため注意しましょう。
メリット4.ビルメンテナンスで電気事業法対策が可能
建物の電気設備には、定期点検が必要です。
月次点検を要する設備と、年次点検を要する設備に分けられ、建物の所有者・管理者には電気主任技術者の専任も求められます。
設備の点検方法として知られる、模擬負荷試験と実負荷試験については「実負荷試験と模擬負荷試験の違いとは？非常用発電機の点検周期も解説」に詳しく掲載しています。
対象となるのは特定建築物ですが、点検・報告を怠った場合は罰則もあるため、定期的に行うようにしましょう。
ビルメンテナンス業者をお探しの方へ
今回は、下記3つのポイントをお伝えしました。
- ビルメンテナンスは5つの業務に分けられる
- ビルメンテナンス業者は、価格・サービス品質・有資格者の有無を確認すべき
- ビルメンテナンスで、点検・報告義務を果たせる
株式会社ギアミクスは、外壁調査・衛生管理・電気設備管理などに対応しております。
ビルメンテナンスでお悩みの際は、ぜひお気軽にお問合せください。
