「マンションの大規模修繕では何をするの？」と疑問を持つ管理組合やマンションオーナーの方もいるでしょう。

大規模修繕は、建物の劣化を修繕し、安全性や居住環境を維持するための重要な工事です。

本記事では、マンションの大規模修繕の工事内容や実施時期、費用、工事の流れ、よくあるトラブル、施工会社の選び方を解説します。
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マンションの大規模修繕とは

マンションの大規模修繕とは、経年劣化した外壁や屋上、バルコニー、共用部分などを計画的に修繕し、建物の性能や機能を維持・回復させる工事です。

築年数が経過すると、外壁のひび割れや塗膜、防水層、シーリングなどに劣化が生じます。

外観を整えるだけでなく、安全性や居住環境を保ち、マンションを長く使用するために欠かせない維持管理の一つです。

「そろそろ大規模修繕を検討したい」「何から準備すればよいか分からない」という管理組合・オーナー様は、株式会社ギアミクスへお気軽にご相談ください。

マンションの大規模修繕は何年ごとに行う？

マンションの大規模修繕は、一般的に12〜15年程度が一つの目安です。

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、外壁塗装やコンクリート補修などの修繕周期の参考例として12〜15年が示されています。

しかし、建物の仕様や使用されている材料、立地環境によって劣化の進行速度は変わるので注意しましょう。

年数だけで決めず、長期修繕計画と実際の建物状態を確認して実施時期を判断することが大切です。

大規模修繕では、築年数だけでなく、外壁や防水層などの劣化状況を確認して工事内容を決めることが重要です。

現在のマンションにどの工事が必要なのか分からない場合は、株式会社ギアミクスへご相談ください。

マンションの大規模修繕では何をする？

マンションの大規模修繕では、建物調査などで劣化状況を確認し、必要性や優先順位を踏まえて工事内容を決めます。

大規模修繕で検討される代表的な工事を解説します。

仮設・外壁補修工事

大規模修繕では、まず工事を安全に進めるために足場や養生シートなどを設置し、建物の状態に合わせて外壁を補修します。

外壁では、コンクリートのひび割れや欠損、タイルの浮き・剥がれなどが主な確認箇所です。

劣化を放置すれば、雨水が内部へ浸入したり、外壁材が剥落したりする恐れがあります。

塗装・防水・シーリング工事

大規模修繕では、外壁や鉄部の塗装、屋上・バルコニーの防水、外壁目地やサッシ周辺のシーリングなども代表的な工事です。

塗装や防水には、雨水や紫外線などから建物を保護する役割があります。

また、シーリング材は経年によって硬化やひび割れなどが生じるため、劣化状況に応じて打ち替えなどを実施します。

共用部分・設備の修繕

大規模修繕では、廊下や階段などの共用部分に加え、建物の状態によって給排水設備などの修繕・更新を検討する場合があります。

ただし、大規模修繕だからといって、すべての共用部分や設備を一度に更新する必要があるわけではありません。

長期修繕計画や設備の状態、過去の工事履歴などを確認し、必要性と優先順位を整理したうえで工事内容を決定します。

マンションの大規模修繕にかかる費用

マンションの大規模修繕費用は、建物の規模や形状、劣化状況、施工範囲などによって変わります。

費用の目安とあわせて、修繕積立金が不足した場合の対応についても確認しましょう。

大規模修繕費用は1戸あたり100万〜250万円程度が参考値

国土交通省の「マンション管理・再生ポータルサイト」では、大規模修繕工事の実態調査に基づく参考値として、1戸あたり100万〜250万円程度が示されています。

ただし、マンションの仕様や条件によって工事費も変わるため、あくまでも予算を検討する際の参考として捉えましょう。

実際の費用は戸数だけでなく、建物形状や外壁面積、劣化の程度、施工範囲などにも左右されます。

具体的な予算を把握するには、建物の状態を調査したうえで見積もりを取得することが重要です。

大規模修繕費用は修繕積立金から支払うのが一般的

大規模修繕に必要な費用は、管理組合が区分所有者から徴収している修繕積立金から支出するのが一般的です。

修繕積立金は、大規模修繕や設備更新など、将来必要になる工事に備えて計画的に積み立てる資金です。

現在の残高だけではなく、長期修繕計画で予定されている将来の工事も踏まえて資金状況を確認する必要があります。

修繕積立金が不足する場合は計画を見直す

修繕積立金が大規模修繕の必要額に届かない場合は、工事内容と資金計画の双方を見直します。

安全性や緊急性を踏まえて工事の優先順位を整理して、修繕積立金の増額、一時金の徴収、借入れなどの資金調達方法を検討しましょう。

自治体や工事内容によっては、利用できる助成・補助制度が設けられている場合もあります。

利用できる制度や対象工事、申請条件は地域によって異なるため、マンション所在地の自治体などで最新情報を確認しましょう。

マンションの大規模修繕の流れと期間

マンションの大規模修繕は、長期修繕計画などの確認から始まり、建物調査、工事内容の検討、施工会社の選定、居住者への説明、着工、検査・引き渡しという流れで進めます。

主な流れを3つの段階に分けて解説します。

修繕計画を確認して体制を整える

長期修繕計画や修繕積立金の状況、過去の工事履歴などを確認することから始めましょう。

理事会や修繕委員会などを中心として、計画を進めるための体制を整えます。

着工直前になって準備を始めるのではなく、余裕を持って情報収集や合意形成を進めることが大切です。

施工会社の選定を進める

大規模修繕の実施に向けて建物の調査・診断を行い、外壁、防水、シーリングなどの劣化状況を把握します。

調査結果を踏まえて施工範囲や仕様、予算などを整理し、施工会社から見積もりを取得します。

会社を比較するときは金額だけを見るのではなく、工事内容や施工方法、これまでの実績なども確認しましょう。

着工から完了・引き渡しまで進める

施工会社が決まった後は、居住者への工事説明や足場の設置などを経て、本格的な工事へ進みます。

施工中は工程に応じて検査を実施し、工事完了後に施工箇所を確認して引き渡しとなるのが一般的な流れです。

実際の工事期間はマンションの規模、工事範囲、施工条件などによって変わるため、工事スケジュールと生活への影響を居住者へ事前に共有する必要があります。

大規模修繕中の生活への影響

大規模修繕中もマンションで生活できるのが一般的ですが、バルコニーの使用や洗濯物、窓の開閉などが制限される場合があります。

代表的な生活への影響を確認しておきましょう。

ベランダが使用できない期間がある

大規模修繕では、バルコニーの防水や外壁塗装などの工程に伴い、一定期間ベランダを利用できなくなることがあります。

直前になって居住者が対応に困らないよう、使用制限の期間や私物を移動する期限を早めに周知しましょう。

洗濯物や窓の開閉が制限される場合がある

大規模修繕中は、施工内容によって洗濯物を屋外に干せない日や、窓を開けられない時間帯が生じることがあります。

外壁の高圧洗浄や塗装、防水などでは、水や塗料などが周囲へ飛散しないよう配慮しながら施工する必要があるためです。

工程によっては騒音や臭いが発生することもあります。

工程表や掲示板などを使い、いつ、どの作業を行うのかを早めに伝えておけば、居住者も生活の予定を調整しやすくなります。

マンションの大規模修繕でよくあるトラブル

マンションの大規模修繕では、追加工事による費用の増加、騒音・臭いに対する居住者からの苦情、工事内容をめぐる管理組合内の意見対立などが起こる場合があります。

よくあるトラブルについて紹介します。

追加工事によって費用が増える

大規模修繕では、着工後に新たな劣化が判明し、追加工事が必要になる場合があります。

例えば、足場を組んで外壁を詳細に確認したことで、事前調査では把握できなかった劣化が見つかる場合です。

追加工事を完全に防ぐことは難しいため、発生する可能性をあらかじめ考慮しておきましょう。

居住者から苦情が出る

大規模修繕では、足場の設置や外壁の下地補修に伴う騒音、塗装・防水工事による臭いなどが発生する場合があります。

施工日時や作業内容、予想される生活への影響を事前に知らせておく必要があります。

管理組合内で意見が分かれる

大規模修繕では、工事範囲や予算、施工会社の選び方などについて、区分所有者の意見が分かれることがあります。

合意形成を進めるには、建物調査の結果や見積内容などの客観的な情報を共有し、工事が必要な理由と費用の根拠を説明することが重要です。

検討の早い段階から情報を開示し、区分所有者が判断できる材料をそろえましょう。

マンションの大規模修繕を依頼する会社の選び方

マンションの大規模修繕を依頼する会社は、施工実績、見積内容、工事の提案力、管理組合や居住者への対応などを総合的に確認して選びます。

見積金額だけで判断せず、自分たちのマンションに必要な工事を適切に提案できるかどうかも比較しましょう。

マンション大規模修繕の施工実績を確認する

施工会社を選定する際は、マンションの大規模修繕に関する実績を確認することが大切です。

マンションでは居住者が暮らしながら施工する場合が多いため、工事の技術だけでなく、安全管理や居住者への配慮も求められます。

過去にどの程度の規模のマンションを施工したのか、どのような工事を手がけてきたのかを確認しましょう。

見積金額だけで判断しない

施工会社の比較では、見積金額の安さだけを基準に決定しないことが重要です。

同じ大規模修繕でも、施工範囲や数量、使用する材料、施工方法が異なれば、提示される金額にも差が生まれます。

複数社の見積もりに大きな価格差がある場合は、なぜ差が生じているのか確認しましょう。

建物の状態に合った提案がされるか確認する

施工会社を選ぶ際は、建物の劣化状況や管理組合の要望を踏まえた提案ができるか確認しましょう。

現在の状態を調べ、必要な工事と優先順位を整理したうえで、予算まで考慮した提案が求められます。

管理組合からの疑問や要望を相談しやすいか、なぜその工事が必要なのかを分かりやすく説明してもらえるかも確認したいポイントです。

マンションの大規模修繕に関するよくある質問

マンションの大規模修繕を検討すると、「どのような工事をするのか」「何年ごとなのか」「費用はいくらかかるのか」など、さまざまな疑問が生じます。

大規模修繕を検討する際によくある質問にお答えします。

マンションの大規模修繕では何をしますか？

外壁補修や塗装、タイル補修、シーリング、防水、鉄部塗装などを行います。

建物の状態によっては、共用部分や給排水設備なども修繕・更新します。

マンションの大規模修繕は何年ごとに行いますか？

12〜15年程度が一つの目安です。

ただし、建物の仕様や劣化状況、前回の修繕時期などを確認して判断します。

大規模修繕中もマンションで生活できますか？

一般的には居住したまま工事を行います。

ただし、騒音や臭いが発生したり、バルコニーや窓、洗濯物の使用が制限されたりする場合があります。

大規模修繕の施工会社はどのように選べばよいですか？

施工実績や工事内容、見積もり、施工体制などを比較して選びます。

金額だけでなく、必要な工事が適切に含まれているかも確認しましょう。

マンションの大規模修繕は計画的に進めよう

マンションの大規模修繕は、建物の安全性や居住環境を維持するための重要な工事です。

12〜15年程度が修繕周期の一つの目安ですが、実施時期や工事内容は建物の劣化状況に応じて判断します。

まずは長期修繕計画や過去の修繕履歴を確認し、必要な工事や資金計画を整理しましょう。

株式会社ギアミクスでは、マンションの大規模修繕に関するご相談を受け付けています。

「何から始めればよいか分からない」「現在のマンションに必要な工事を知りたい」という管理組合・オーナー様は、お問い合わせください。