大規模修繕は、建物の安全性や資産価値を維持するために必要な工事です。

本記事では、大規模修繕の基本的な進め方を、準備段階から工事完了まで6つのステップに分けて解説します。

成功させるためのポイントや施工会社の選び方も紹介するので、管理組合や建物オーナーの方は参考にしてください。
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大規模修繕の進め方とは？

大規模修繕は、建物調査をもとに修繕計画と予算を立て、施工会社を選定したうえで、工事・完了検査・アフターフォローへと進めるのが基本です。

建物の規模や築年数、劣化状況、資金計画によって必要な工事は異なるため、長期修繕計画だけで判断せず、建物の現状を確認して工事内容を決める必要があります。

大規模修繕とは

大規模修繕とは、経年劣化した外壁や屋上、廊下、階段、給排水設備などを計画的に修繕し、建物の性能や安全性を維持・回復させる工事です。

マンションやビルでは、紫外線や雨風の影響によって外壁のひび割れ、塗膜の剥がれ、シーリング材や防水層の劣化が進みます。

放置すると雨水の浸入や鉄筋の腐食につながり、補修範囲や費用が拡大する可能性があるため、必要な修繕を計画的に実施することが大切です。

大規模修繕を行うタイミング

大規模修繕を行う時期は、一般的に12〜15年程度が一つの目安です。

ただし、すべての建物に同じ周期が当てはまるわけではありません。

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、建物の仕様や使用材料、立地条件、過去の修繕履歴などを考慮して修繕時期を判断する考え方が示されています。

築年数だけで決めず、外壁のひび割れやシーリング材の破断、屋上防水の膨れ、雨漏りなどを確認し、劣化状況に応じて実施時期を判断しましょう。

大規模修繕の主な工事内容

大規模修繕では、外壁の下地補修や塗装、タイル補修、シーリングの打ち替え、屋上・バルコニーの防水、鉄部塗装などを行います。

建物によっては、給排水管や照明設備、エレベーター、窓サッシなどの設備更新を同時に実施する場合もあります。

すべての工事を一律に行うのではなく、劣化調査の結果から優先順位を決め、必要性や予算に応じて工事内容を組み合わせることが大切です。

大規模修繕の進め方6つのステップ

大規模修繕は、建物調査、修繕計画、施工会社の選定、住民・利用者への説明、工事、完了検査の順に進めます。

準備が不十分なまま着工すると、必要な工事の漏れや予算不足、住民とのトラブルにつながるため、段階を追って計画的に進めましょう。

ステップ1：建物調査・劣化診断を行う

最初に建物調査と劣化診断を行い、現在の状態を把握します。

外壁のひび割れやタイルの浮き、塗膜の剥がれ、シーリング材の破断、防水層の膨れ、鉄部のさび、雨漏りなどが主な調査項目です。

調査方法には、目視調査、打診調査、赤外線調査、居住者へのアンケートなどがあります。

建物の規模や調査目的に応じて方法を組み合わせ、修繕が必要な箇所と優先順位を明確にします。

ステップ2：修繕計画・予算を決める

調査結果をもとに必要な工事を整理し、工事範囲、予算、実施時期を決めます。

早急に補修すべき箇所と、次回まで延期できる箇所を分けて検討することが重要です。

長期修繕計画や修繕積立金の残高を確認し、資金が不足する場合は工事範囲の見直し、一時金の徴収、借入れなどを検討します。

足場を設置して初めて確認できる劣化もあるため、追加工事に備えた予備費も確保しておきましょう。

ステップ3：施工会社を選定する

修繕計画と予算が決まったら、施工会社を選びます。

見積金額だけでなく、同規模・同種の建物における施工実績、技術者の資格、現場の管理体制、保証期間、アフターフォローなどを確認しましょう。

複数社から見積もりを取り、工事項目、数量、単価、使用材料などの条件をそろえて比較することが大切です。

見積金額に大きな差がある場合は、工事項目や数量、使用材料、保証内容などの条件が同じかを確認してください。

必要な工程が含まれているか、金額の根拠を施工会社へ質問することも重要です。

ステップ4：工事前の準備・住民・利用者への説明を行う

施工会社との契約後は、着工に向けた準備と住民・利用者への説明を行います。

説明会では、工事期間や作業時間、足場の設置範囲、騒音・振動・臭いが発生する作業、洗濯物を干せない日などを具体的に伝えましょう。

バルコニーの荷物の移動や駐車場・駐輪場の利用制限、防犯上の注意についても早めの周知が必要です。

問い合わせ窓口や緊急連絡先を明確にし、工事中の苦情や要望に対応できる体制を整えます。

ステップ5：工事を実施する

工事開始後は、工程表や仕様書どおりに施工されているかを定期的に確認します。

一般的には、足場や養生などの仮設工事から始まり、下地補修やシーリング、防水、塗装、鉄部補修などを進めます。

工事中に追加補修が必要になった場合は、施工会社から劣化状況、工事内容、費用、工期への影響について説明を受け、承認してから実施することが欠かせません。

ステップ6：完了検査・アフターフォローを行う

工事が終了したら、契約内容や仕様書どおりに施工されているかを完了検査で確認します。

外壁の仕上がりや塗装のむら、シーリング、防水層、共用部分の傷や汚れなどを点検し、不具合があれば引き渡し前に手直しを依頼します。

引き渡し時には、完成図書、施工写真、使用材料一覧、検査記録、保証書などを受け取り、管理組合で保管してください。

保証内容や定期点検の時期も確認し、次回の長期修繕計画へ反映させましょう。

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大規模修繕の進め方を成功に導くポイント

大規模修繕を成功させるには、建物の状態を正しく把握し、長期的な視点で計画を立てることが重要です。

施工会社へ任せきりにせず、工事中や工事後の確認まで行いましょう。

劣化調査を十分に行う

着工前に劣化調査を行い、補修が必要な箇所を明確にしましょう。

目視だけでは確認しにくい劣化もあるため、建物の状況に応じて打診調査や赤外線調査を組み合わせることで、劣化箇所をより詳細に把握できます。

修繕計画を長期的に考える

今回の工事だけでなく、次回以降の維持管理まで考えて修繕計画を立てることが大切です。

長期修繕計画や修繕積立金を定期的に見直し、必要な工事を適切な時期に実施できる資金計画を整えましょう。

工事中と工事後も確認する

工事中は定例会議などで進捗や施工状況を確認し、施工写真や検査記録を残してもらいましょう。

契約前には保証期間や対象範囲、定期点検の有無も確認し、施工後の不具合に対応できる会社を選ぶことが大切です。

大規模修繕の進め方でよくあるトラブル

大規模修繕では、追加費用や工期延長、施工品質、住民対応をめぐるトラブルが起こることがあります。

主な原因と対策を事前に把握しておきましょう。

工事費用が増える

着工後に想定外の劣化が見つかると、追加工事によって費用が増えることがあります。

事前調査を十分に行い、予備費を確保したうえで、追加工事の内容・必要性・金額を確認してから承認しましょう。

工期が延びる

天候不良や追加補修、資材の納期遅延によって工期が延びる場合があります。

余裕を持った工程を設定し、遅延や変更が生じた場合は、施工会社から住民や利用者に速やかに周知することが重要です。

工事品質に不満が出る

施工会社の技術力や管理体制によっては、塗装のむらや補修不良が発生することがあります。

施工実績や品質管理体制を確認し、完了検査で仕様書どおりに施工されているかを確認しましょう。

住民・利用者とのトラブル

騒音や臭い、バルコニーの使用制限、工事車両の出入りなどが苦情につながることがあります。

工事前に生活への影響を説明し、工事中も工程変更や注意事項を速やかに共有することが大切です。

大規模修繕を依頼する業者選びのポイント

大規模修繕を依頼する際は、施工実績や資格、調査力、安全・品質管理体制を確認しましょう。

価格だけではなく、工事前から工事後まで安心して任せられるかを総合的に判断することが重要です。

施工実績や専門資格があるか

建物の用途や構造に応じた施工実績と、建築施工管理技士や建築士などの有資格者の在籍状況を確認しましょう。

施工事例や担当者の経験も、技術力や得意分野を判断する材料になります。

建物調査から施工まで対応できるか

建物調査から修繕計画、施工、アフターフォローまで一貫して対応できる会社なら、劣化状況を工事内容へ反映しやすくなります。

対応範囲や調査方法、保証内容を事前に確認しましょう。

安全管理・品質管理体制があるか

高所作業を伴う大規模修繕では、安全管理と品質管理が欠かせません。

落下防止対策や中間検査、施工写真の記録、保証制度などについて説明を受け、管理体制が整った会社を選びましょう。

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建物調査から修繕計画のご提案、施工、アフターフォローまで一貫して対応し、建物の劣化状況やご予算に合わせた修繕方法をご提案します。

「修繕時期が分からない」「必要な工事を判断できない」「見積もりが適正か確認したい」といった段階でも、お気軽にお問い合わせください。

マンションの設備更新を検討している管理組合の方は、以下の関連記事も参考にしてください。
「マンション管理組合の電気設備更新｜費用を抑える部品交換の判断基準」

大規模修繕の進め方でよくある質問

大規模修繕では、実施周期や工事期間、発注方式、建物調査について疑問が生じやすくなります。

計画を立てる際によくある質問に回答します。

大規模修繕は何年ごとに行いますか？

大規模修繕を行う時期は、一般的に12〜15年程度が目安です。

国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、工事の約7割が12〜15年周期で実施されており、13年周期が最も多い結果となっています。

ただし、適切な時期は建物の仕様や立地、劣化状況によって異なります。

工事期間はどれくらいですか？

工事期間は、建物の規模や工事範囲、施工方法によって異なります。

ただし、天候不良や着工後の追加補修によって延長される場合もあるため、施工会社が作成した工程表を確認して余裕を持ったスケジュールを設定しましょう。

大規模修繕と大規模改修の違いは何ですか？

大規模修繕は低下した建物の性能を維持・回復する工事、大規模改修は性能向上や用途変更を目的とする工事です。

外壁補修や防水は修繕、省エネ化やバリアフリー化は改修に該当します。

管理会社方式と設計監理方式はどちらがよいですか？

管理会社方式は管理組合の負担を抑えやすく、設計監理方式は第三者による工事内容や品質の確認を行いやすい方式です。

建物の規模や管理体制、予算を踏まえて選びましょう。

調査だけ相談することはできますか？

建物調査や劣化診断だけでも相談できる施工会社があります。

すぐに工事を行わない場合でも、建物の状態を把握しておけば、修繕時期や必要な工事を検討しやすくなります。

大規模修繕は計画的に進めて信頼できる会社へ相談しよう

大規模修繕を成功させるには、建物調査をもとに修繕内容や予算を決め、信頼できる施工会社と計画的に進めることが重要です。

準備が不十分な場合、追加費用や工期延長、施工品質をめぐるトラブルにつながる可能性があります。

株式会社ギアミクスでは、建物調査・劣化診断、施工、アフターフォローまで一貫して対応しています。

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