マンション管理組合の理事長として「電気設備の更新が必要」と指摘されたが、何をすべきか判断できずに困っていませんか?

築15年を超えたマンションでは、キュービクル（受変電設備）の老朽化により波及事故のリスクが高まる。波及事故が発生すると、近隣施設への停電が波及し、事故の規模により高額な損害賠償を請求される可能性がある。

実際に、管理会社から「全交換で800万円必要」と言われたマンションが、複数の業者に相見積もりを依頼したところ、「部品交換のみで300万円で対応できる」という提案を受け、費用を大幅に削減できた事例もあります。

本記事では、電気設備の更新時期の判断基準、費用を抑える部品交換の方法、信頼できる業者の選び方まで、管理組合が知っておくべき実務的な情報を、最新のデータと具体的な数字を交えて解説します。

マンション管理組合が直面する電気設備の老朽化リスク

マンションの電気設備、特にキュービクル（受変電設備）は、時間の経過とともに劣化が進み、放置すると重大な事故につながるリスクがあります。

キュービクルの耐用年数と老朽化のサイン

キュービクルの耐用年数は、国税庁の減価償却資産耐用年数表では15年と定められていますが、実際には適切なメンテナンスを行うことで15〜20年程度使用されることが一般的です。

キュービクルの耐用年数については、キュービクルの耐用年数を本体・各機器に分けて解説！点検の重要性もで詳しく解説しておりますため、参考にしてください。

しかし、設置から25年以上経過すると、内部絶縁の劣化が進み、重大な事故のリスクが急激に高まります。実際に、2025年度に発生したある波及事故では、1987年製の高圧引込ケーブル（設置後約38年）が構内火災により焼損し、波及事故に至ったケースが報告されています。

老朽化のチェックポイント:

特に、以下のような症状が見られる場合は、早急な対応が必要です:

• 絶縁抵抗の低下:引込ケーブルの絶縁抵抗が基準値を下回ると、地絡（漏電）や波及事故の原因となります
• 異音・異臭:変圧器やブレーカーから異音や焦げた臭いがする場合、内部で異常が発生している可能性があります
• 油漏れ:変圧器から油漏れが確認された場合、冷却機能が低下し、過熱のリスクがあります
• 錆や腐食:屋外設置のキュービクルでは、錆や腐食が進行すると、雨水の侵入により地絡を起こす可能性があります

波及事故の恐ろしさと損害賠償リスク

波及事故とは、マンションの電気設備で発生したトラブルが、電力会社の配電線を経由して近隣施設にまで影響を及ぼす事故のことです。

波及事故の詳細については、キュービクルの波及事故とは？原因や事例、予防方法などを解説で解説しておりますため、参考にしてください。

近畿地方の経済産業局の報告によると、令和5年度にキュービクル内で小動物が引き起こした地絡により波及事故が発生し、供給支障電力149kW、支障時間64分という被害が記録されています。

また、平成29年度の電気保安統計概要によると、全国で189件の波及事故が発生しています。

波及事故が発生すると、マンション管理組合には以下のような責任が発生します:

波及事故による影響:

特に恐ろしいのは、波及事故の原因が「自然劣化」である場合、管理組合が定期的な保守点検を怠っていたと判断されると、損害賠償責任を負う可能性が高いことです。

法定点検の義務と点検を怠った場合のリスク

電気事業法に基づき、マンションの高圧受電設備（キュービクル）は、月次点検と年次点検の実施が義務付けられています。外部委託制度では、月次点検は原則月1回以上ですが、一定の監視装置・更新条件を満たす場合、3か月に1回以上が認められます（2025年4月1日施行）。

法定点検の詳細については、キュービクルは保安点検が義務！点検内容や法律、費用などを解説で詳しく解説しておりますため、参考にしてください。

法定点検の種類と内容:

点検費用の目安:

• 中規模マンション（50〜100戸）:月次点検 約5,000〜10,000円/回、年次点検 約20,000〜30,000円/回 ※設備容量・契約内容により変動します
• 大規模マンション（100戸以上）:月次点検 約10,000〜15,000円/回、年次点検 約50,000円以上/回 ※設備容量・契約内容により変動します

点検を怠った場合のリスク:

1. 罰則:電気事業法違反として、最大300万円以下の罰金が科される可能性があります
2. 損害賠償:事故発生時に点検記録がない場合、管理組合の責任が重くなり、損害賠償額が増大します
3. 保険の適用可否:点検記録がない場合、保険約款の条件により保険適用が制限される可能性があります。詳しくは保険会社にご確認ください
4. 事故の免責証明ができない:定期点検の記録があれば、「事故時には問題がなかった」という証明になりますが、記録がないと証明できません

実際に、ある工場では作業中に突然スパーク音が発生して敷地内が停電しましたが、4か月前の年次点検では問題がなかったことから、数日前の落雷が原因であることが判明し、保険が適用されたという事例があります。このように、定期点検の記録は、事故時の免責証明としても非常に重要です。

ここまで読んで、「うちのマンションは大丈夫だろうか」と不安を感じた方もいらっしゃるかもしれません。

波及事故は、定期的な保守点検によって未然に防ぐことができます。ギアミクスでは、マンション管理組合向けのキュービクル保守点検サービスを提供しており、6年間無事故の実績があります。

まずは無料の現地調査で、貴マンションの電気設備の状態を診断し、必要な対策をご提案いたします。お気軽にお問い合わせください。

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更新工事の進め方｜全交換と部品交換の判断基準

電気設備の更新が必要と判断された場合、「全交換すべきか、部品交換で対応できるか」という判断が最も重要です。この判断を誤ると、数百万円の無駄なコストを支払うことになりかねません。

全交換が必要なケースと部品交換で済むケース

全交換が必要なケース:

以下のような状況では、キュービクル全体の交換を検討する必要があります:

1. 設置から25年以上経過し、複数の主要部品が同時に劣化している
2. 本体（筐体）の著しい劣化:錆や腐食が進行し、雨水の侵入リスクがある
3. 容量不足:マンションの電力需要が増加し、現在のキュービクルでは対応できない
4. 法令不適合:最新の安全基準に適合していない旧型の設備

部品交換で対応可能なケース:

以下のような状況では、特定の部品のみを交換することで対応できる可能性があります:

1. 設置から15〜20年経過し、特定の部品のみに劣化が見られる
2. 本体（筐体）は健全で、内部機器のみに問題がある
3. 主任技術者の指摘が特定の部品（変圧器、遮断器、継電器等）に限定されている
4. 予算の制約があり、分割的な対応が必要

全交換と部品交換の比較表:

更新工事の費用相場

キュービクル更新工事の費用は、容量・設置環境・工事内容によって大きく変動しますが、一般的な目安は以下の通りです。

キュービクルの工事費用については、キュービクルの工事費用はいくら？種類や設置時の注意点を解説で詳しく解説しておりますため、参考にしてください。

全交換の費用相場:

• 小中規模マンション（50〜100戸、300〜500kVA）:300〜800万円
• 大規模マンション（100戸以上、500kVA以上）:800〜1,000万円以上

部品交換の費用相場:

見積もりに含まれる項目:

• 機器代（本体または部品）
• 工事費（撤去、設置、配線、試運転）
• 撤去費（既存設備の解体・撤去）
• 廃棄費（産業廃棄物処理）
• 諸経費（申請費用、仮設電源等）

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費用負担を軽減する分割改修計画の立て方

一度に多額の費用をかけることが難しい場合、3〜5年の分割改修計画を立てることで、費用負担を軽減しながら電気設備の安全性を維持することができます。

3〜5年の分割改修計画の具体例

モデルケース:築18年、100戸のマンション、キュービクルの全体的な老朽化が進んでいるが、一度に800万円の全交換は予算的に厳しい

分割改修計画の例:

分割改修計画のメリット:

1. 初期費用の負担を軽減:1年目は150万円の負担で済むため、修繕積立金の範囲内で対応できる
2. 緊急性の高い部分から優先的に対応:波及事故のリスクが高い変圧器から優先的に交換するため、安全性を確保できる
3. 予算の見通しが立てやすい:毎年100万円前後の予算を確保すればよいため、長期修繕計画に組み込みやすい
4. 技術進歩の恩恵を受けられる:数年後に交換する部品は、より高性能・低価格になっている可能性がある

注意点:

• 分割改修計画は、専門業者による詳細な診断に基づいて優先順位を決定する必要があります
• 緊急性が高い部品を後回しにすると、事故のリスクが高まります
• 計画通りに進めるためには、理事会と総会での継続的な承認が必要です

修繕積立金の活用と省エネ効果

修繕積立金の計画的な活用:

電気設備の更新工事は、通常、修繕積立金から支出します。しかし、修繕積立金が不足している場合や、他の大規模修繕（外壁補修、防水工事等）と時期が重なる場合は、優先順位を慎重に検討する必要があります。

他の大規模修繕とのバランスの取り方:

トップランナー変圧器による省エネ効果:

電気設備の更新時には、省エネ性能の高い「トップランナー変圧器」への交換を検討することをお勧めします。

トップランナー変圧器は、1999年の改正省エネ法に基づく「トップランナー制度」により、エネルギー消費効率の向上が義務付けられた変圧器です。2014年に施行された「トップランナー変圧器2014」は、特定条件（油入三相変圧器・定格容量・負荷率等）において、2006年以前の旧型変圧器と比較して損失低減が見込まれます。

トップランナー制度については、トップランナー制度とは？対象機器や制度適合のメリットも解説！で解説しておりますため、参考にしてください。

また、事業用変圧器の省エネ基準は目標年度を2026年度とする新基準が告示されています（2023年10月公布）。詳しくは【重要】変圧器の省エネ新基準（トップランナー）が2026年開始！現行品の駆け込み需要と価格上昇に備えてくださいをご覧ください。

※省エネ効果は設備容量・負荷率・運用条件により異なります。詳細な試算については専門業者にご相談ください。

ギアミクスでは、3ヵ年や5ヵ年のゆとりある改修計画をご提案し、ご負担のないように対応しています。また、トップランナー変圧器への更新による省エネ効果も試算いたします。まずは無料の現地調査で、貴マンションに最適な改修計画をご提案いたします。

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信頼できる業者の選び方と見積もり比較のポイント

電気設備の更新工事は高額な投資であり、業者選定を誤ると、後悔することになりかねません。ここでは、信頼できる業者を選ぶための5つのチェックポイントと、見積もり比較の注意点を解説します。

業者選定の5つのチェックポイント

1. 施工実績の確認

業者を選定する際は、まず施工実績を確認しましょう。特に、マンションや大規模施設での実績があるかどうかは重要なポイントです。

確認すべき項目:

• マンションでの施工実績件数
• 類似規模のマンションでの実績
• 官公庁や大規模施設での実績（信頼性の指標）

実績が豊富な業者は、現場での予期せぬトラブルにも適切に対応できる経験とノウハウを持っています。

2. 保証内容の確認

電気設備の更新工事では、工事後の保証内容が非常に重要です。一般的な保証期間の目安は以下の通りです:

例えば、ギアミクスでは工事5年・製品2年の保証を提供しており、万が一「依頼した工事と違う」「クレームばかりで損をした」ということがあれば、100%返金保証を行っています。これは、6年間無事故の実績に基づく自信の表れです。

3. 現地調査の丁寧さと提案力

業者を選ぶ際は、現地調査がどれだけ丁寧に行われるかも重要なポイントです。

現地調査で確認すべき項目:

• 電気設備の劣化状況の詳細な診断
• 主任技術者の点検記録の確認
• 全交換が必要か、部品交換で対応できるかの判断
• 分割改修計画の提案

優れた業者は、「全交換ありき」ではなく、貴マンションの状況に合わせて最適なプランを提案してくれます。

4. 価格の妥当性（相場と比較）

見積もりが相場と比較して適正かどうかを確認しましょう。極端に安い見積もりは、工事の質が低い可能性があり、逆に高すぎる見積もりは、不要な工事が含まれている可能性があります。

価格の妥当性を判断する方法:

• 複数業者（最低3社）から見積もりを取得し、比較する
• 見積もりの内訳（機器代、工事費、撤去費、廃棄費）が明確かを確認する
• 不明な項目や「一式」表示が多い見積もりは要注意

5. 有資格者の有無

電気設備の工事は、法律で有資格者による実施が義務付けられています。業者を選定する際は、以下の資格を持つ技術者が在籍しているかを確認しましょう:

• 電気工事士（第一種または第二種）
• 電気主任技術者（第一種、第二種、または第三種）
• 登録電気工事業者としての登録

これらの資格を持つ技術者が在籍していない業者は、違法に工事を行っている可能性があるため、避けるべきです。

見積もり比較のチェックリストと悪質業者の見分け方

見積もり比較のチェックリスト:

見積もりを受け取ったら、以下の項目をチェックしましょう:

悪質業者の見分け方:

以下のような特徴がある業者は、悪質業者の可能性が高いため、避けるべきです:

1. 不要な全交換を勧める:部品交換で対応できるのに、「全交換しないと危険」と不安を煽る
2. 見積もりが不透明:「一式」表示ばかりで、内訳が不明確
3. 現地調査をせずに見積もりを出す:現場を見ずに「だいたい○○万円」と言う業者は要注意
4. 保証内容が曖昧:「保証します」とは言うが、具体的な期間や内容が不明確
5. 契約を急かす:「今すぐ契約しないと、工事が数か月先になる」などと契約を急かす
6. 資格の提示を渋る:電気工事士や電気主任技術者の資格証明書の提示を求めても、渋る

複数業者から見積もりを取る重要性:

最低でも3社以上の業者から見積もりを取得し、比較検討することをお勧めします。複数の見積もりを比較することで、以下のメリットがあります:

• 価格の相場感が掴める
• 各業者の提案内容の違いが明確になる
• 不要な工事を見抜きやすくなる
• 交渉の材料になる

ここまで読んで、「どの業者を選べばいいか分からない」「見積もりを比較する基準が欲しい」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。

ギアミクスは、官公庁や大規模施設での豊富な施工実績があり、工事5年・製品2年の保証を提供しています。また、6年間無事故の実績に基づく安心感と、取り換えが必要な部品のみを提案することで無駄なコストを削減するノウハウがあります。

まずは無料の現地調査で、貴マンションの電気設備の状態を診断し、最適なプラン（全交換または部品交換、分割改修計画の可能性）をご提案いたします。お気軽にお問い合わせください。

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管理組合としての意思決定と総会承認のプロセス

電気設備の更新工事は高額な投資であり、管理組合として適切な意思決定プロセスを踏む必要があります。ここでは、理事会での検討から総会承認、契約に至るまでの実務的な流れを解説します。

理事会での検討から業者選定まで

Step 1:理事会で電気設備更新の必要性を議題にする

まず、理事会で電気設備更新の必要性を議題として取り上げます。議題にする際は、以下の資料を準備しましょう:

• 直近の年次点検報告書（主任技術者の意見書）
• 電気設備の築年数と劣化状況
• 波及事故のリスクと損害賠償の可能性
• 概算費用（管理会社または業者からの簡易見積もり）

Step 2:複数業者（3社程度）に現地調査を依頼

理事会で更新の必要性が承認されたら、複数の業者に現地調査を依頼します。現地調査を依頼する際は、以下の点を明確に伝えましょう:

• 電気設備の築年数と劣化状況
• 予算の制約（例:一度に800万円は厳しい）
• 分割改修計画の可能性も検討したい
• 全交換と部品交換の両方の見積もりが欲しい

現地調査時に確認すべきこと:

Step 3:見積もりを比較検討

各業者から見積もりを受け取ったら、理事会で比較検討します。比較する際は、以下の表を作成すると分かりやすいでしょう:

見積もり比較表の例:

Step 4:推奨業者を選定

理事会で見積もりを比較し、推奨業者を選定します。選定する際は、以下のポイントを考慮しましょう:

• 費用:予算の範囲内か、修繕積立金で対応できるか
• 提案内容:貴マンションの状況に最も適した提案か
• 信頼性:施工実績、保証内容、業者の対応は信頼できるか
• 緊急性:緊急度が高い場合は、工期の短さも重要

住民説明会と総会での承認プロセス

住民説明会の開催

総会の前に、住民説明会を開催して、電気設備更新の必要性と工事内容を説明することをお勧めします。住民説明会では、以下の資料を準備しましょう:

• 電気設備の築年数と劣化状況（写真付き）
• 波及事故のリスクと損害賠償の可能性
• 複数業者の見積もり比較表
• 推奨業者を選定した理由
• 工事スケジュールと住民への影響（停電時間等）

住民説明会でよくある質問とその回答例:

総会資料の作成方法

総会では、以下の内容を含む資料を配布しましょう:

1. 現状報告:電気設備の築年数、劣化状況、主任技術者の指摘内容
2. 更新の必要性:波及事故のリスク、法定点検の義務、放置した場合の影響
3. 見積もり比較:複数業者の見積もり比較表
4. 推奨業者の選定理由:施工実績、保証内容、価格の妥当性
5. 工事スケジュール:工事期間、停電日、住民への影響
6. 費用と財源:工事費用、修繕積立金の残高、今後の積立金計画

決議の進め方

電気設備の更新工事は、管理組合の共用部分の変更に該当するため、総会での普通決議（出席者の過半数の賛成）で承認されます。ただし、マンションの管理規約によっては、特別決議（区分所有者の4分の3以上の賛成）が必要な場合もあるため、事前に管理規約を確認しましょう。

承認後の契約手続き

総会で承認されたら、以下の手順で契約手続きを進めます:

1. 契約書の作成:業者と契約書を取り交わす（工事内容、費用、工期、保証内容を明記）
2. 工事スケジュールの調整:住民への影響を最小限にするため、工事日程を調整
3. 住民への通知:工事日程、停電日、注意事項を住民に通知
4. 工事の実施:業者による工事の実施、理事会による工事の進捗確認
5. 試運転・完成確認:工事完了後、試運転を行い、不具合がないかを確認
6. 引き渡し:業者から工事完了報告書と保証書を受け取り、工事代金を支払う

電気設備の責任範囲と費用負担の基礎知識

電気設備の責任範囲と費用負担を明確にしておくことは、トラブル発生時の迅速な対応と、住民とのトラブル回避のために非常に重要です。

共用部と専有部の法的境界

一般的に、マンションの電気設備における共用部と専有部の境界は、電気メーターを基準とします:

共用部に含まれる主な設備:

• 高圧受電設備（キュービクル）
• 幹線配線（共用廊下・階段の配線）
• 共用照明（エントランス、廊下、階段等）
• エレベーターの電源設備
• 防犯カメラ・インターホンの電源設備
• 共用部の分電盤・ブレーカー

専有部に含まれる主な設備:

• 各住戸内の分電盤・ブレーカー
• 各住戸内の配線
• 各住戸内のコンセント・スイッチ
• 各住戸内の照明器具（専有部分）

注意点:

ただし、マンションの管理規約で異なる定めがある場合は、管理規約が優先されます。例えば、管理規約で「各住戸内の分電盤は共用部とする」と定められている場合、分電盤の修繕費用は管理組合の負担となります。

管理規約を確認する重要性:

電気設備のトラブルが発生した際、「これは管理組合の負担か、住戸所有者の負担か」で揉めることがあります。このようなトラブルを避けるため、管理規約で責任範囲を明確に定めておくことが重要です。

もし管理規約に明確な記載がない場合は、理事会で検討し、必要に応じて管理規約の変更を総会で提案することをお勧めします。管理規約の変更には、特別決議（区分所有者の議決権の4分の3以上の賛成）が必要です。

実務での判断ポイント

実際のトラブル発生時には、以下のような判断が必要になることがあります:

ケース1:共用廊下の照明が点かない

• 原因が共用部の配線不良の場合 → 管理組合の負担
• 原因が照明器具の故障の場合 → 管理組合の負担（共用照明は共用部）

ケース2:住戸内のブレーカーが頻繁に落ちる

• 原因が住戸内の配線不良または使いすぎの場合 → 住戸所有者の負担
• 原因が共用部の幹線配線の不良の場合 → 管理組合の負担

ケース3:住戸内の分電盤が故障した

• 一般的には専有部として → 住戸所有者の負担
• ただし管理規約で共用部と定められている場合 → 管理組合の負担

このように、責任範囲の判断は、管理規約と実際の故障箇所によって異なります。判断が難しい場合は、管理会社または電気設備の専門業者に相談することをお勧めします。

まとめ:計画的な電気設備管理で安全と資産価値を守る

マンション管理組合として、電気設備の老朽化は避けられない課題です。波及事故のリスクを防ぎ、居住者の安全と資産価値を守るためには、計画的な更新工事が不可欠です。

本記事のポイント整理

1. 築15年以上は老朽化チェックが必要:キュービクルの耐用年数は15〜20年程度。築15年を超えたら、主任技術者の点検結果を注視し、劣化のサインを見逃さないようにしましょう

2. 部品交換で費用を抑えられる可能性がある:全交換（500〜1,000万円）と部品交換（50〜300万円）では、数百万円の差があります。複数業者に現地調査を依頼し、「本当に全交換が必要か」を精査しましょう

3. 3〜5年の分割改修計画で負担を軽減できる:一度に多額の費用をかけることが難しい場合、分割改修計画を立てることで、費用負担を軽減しながら安全性を維持できます

4. 複数業者から見積もりを取り比較検討する:最低3社から見積もりを取得し、価格・提案内容・保証内容を比較しましょう。見積もりの内訳が不透明な業者は要注意です

5. 保証内容と施工実績を重視する:工事保証5年以上、製品保証2年以上を目安とし、マンションや大規模施設での施工実績が豊富な業者を選びましょう

6. 法定点検は義務:月次点検と年次点検は電気事業法で義務付けられています。点検を怠ると、事故時の損害賠償責任が重くなります

7. 責任範囲を管理規約で明確化:共用部と専有部の境界を管理規約で明確に定めておくことで、トラブルを未然に防げます

まずは専門業者に現地調査を依頼することから始めましょう

電気設備の更新は、専門的な知識が必要な分野です。まずは専門業者に現地調査を依頼し、貴マンションの電気設備の状態を正確に診断してもらうことから始めましょう。

ギアミクスでは、マンション管理組合向けに無料の現地調査・診断を実施しています。

ギアミクスのサービスの特徴:

• 貴マンションの電気設備の状態を詳細に診断:築年数、劣化状況、主任技術者の点検記録を総合的に評価します
• 最適な改修計画をご提案:全交換、部品交換、分割改修計画（3〜5年）の中から、貴マンションに最適な方法をご提案します
• 取り換えが必要な部品のみを提案:不要な全交換を勧めることなく、本当に必要な部品のみを交換することで、無駄なコストを削減します
• 6年間無事故の実績:安全第一を徹底し、周囲への配慮を怠らず、事故を起こさないよう施工に取り組んでいます
• 充実した保証:工事5年・製品2年の保証により、工事後も安心してご利用いただけます。万が一「依頼した工事と違う」という場合は、100%返金保証を行っています

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