マンションの美観を保ち、資産価値の安定を目指すなら定期的なメンテナンスは必須です。

しかし「マンションのどこをメンテナンスすればいいかわからない」「メンテナンスを怠ると罰則はあるのか」と疑問に思う方も少なくありません。

本記事では、マンションメンテナンスの必要性や設備点検の頻度・項目、メンテナンス業者の選び方を紹介します。

マンションは一戸建てと違い、管理人や管理会社が主体となり建物や設備メンテナンスを実施しなければなりません。

マンションメンテナンスについて知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

なぜマンションメンテナンスが必要なのか

なぜ定期的にマンションメンテナンスが必要なのでしょうか。

必要といわれる主な理由について解説します。

空室改善ができる

マンションメンテナンスを実施することで、空室改善の効果が期待できます。

美観が保たれ、メンテナンスが行き届いたマンションとそうではないマンションのどちらに入居者は惹かれるでしょうか。

マンションの内見をした際にメンテナンスが滞っている物件だと第一印象が悪く、入居につながらないかもしれません。

特にエントランスや集合郵便受け、駐車場、ゴミ置き場など共用部分が乱雑だと、見た目が大きく損なわれるかもしれません。

一方で、掃除や什器メンテナンスが適切に実施されている物件は、住みやすそうと感じてもらいやすいです。

空室が続くと安定した家賃収入が得られない可能性があるので、マンションメンテナンスを必ず実施しましょう。

建物の寿命が延ばせる

適切にマンションメンテナンスをすれば、建物自体の寿命が伸ばせます。

マンションの外壁や屋根は、常に紫外線や雨風にさらされており、経年劣化がしやすい箇所です。

例えば、外壁の塗装が剥がれてしまいそのまま放置すれば、構造部分が腐食するなどのトラブルが発生します。

屋根の屋根材が損傷すると、雨漏りする確率が高くなるかもしれません。

しかし、適切にメンテナンスを実施すれば、見た目の維持だけでなく建物の寿命も延ばせます。

マンション外壁のメンテナンスを怠るリスク

マンション外壁のメンテナンスを怠った場合に、起こり得るリスクについて解説します。

雨漏りが発生する

マンション外壁のメンテナンスを怠ると、雨漏りが発生するリスクが高まります。

雨漏りは屋根から発生すると考える方も多いでしょう。

しかし、外壁に劣化や問題があれば、雨漏りは発生しやすいです。

外壁のひび割れやシーリング材の劣化、塗装の剥がれなどを放置したままにすると、外壁に隙間が生じます。

その隙間から雨水が入り込み、雨漏りや建物の構造部分の腐食が発生しやすくなります。

建物自体が脆い状態になり寿命を縮めるため、外壁のメンテナンスはきちんと実施しましょう。

外観や印象が悪くなる

マンションの外観や印象が悪くなるのも、外壁メンテナンスを怠ると起こり得るリスクの1つです。

外壁は紫外線や雨水、強風などに毎日さらされているため、どうしても汚れが目立つのは避けられません。

その結果、外壁が色あせたり、塗膜の防水性低下による藻やコケなどが繁殖しやすくなったりします。

マンションの外壁は、マンションの印象を左右する重要な箇所です。

外観が汚れたり、劣化したりするマンションの印象は悪く、マンションに入居したい人が集まりにくくなります。

入居者が減ることで、家賃収入が得られなくなったり、マンション自体の資産価値も下がったりするので注意してください。

修繕費用が高くなる

外壁メンテナンスを怠ると、マンションの修繕費用が高くなる可能性があります。

マンションの修繕は大規模になればなるほど修繕費用が高くなり、工事期間も長くなるのが一般的です。

マンションの外壁や設備をする大規模修繕は十数年周期で、マンションが機能する限り行われます。

国土交通省が実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、一戸あたり約75〜125万円の費用を負担していました。

大規模修繕では外壁のみならず、屋根の防水や建具の点検、給排水管の取替えなど多岐にわたります。

日頃からしっかりとメンテナンスを行えば、修繕費用を最小限に抑えることが可能です。

予算を抑えて外壁のメンテナンスを実施するなら、ロープアクセス施工をおすすめします。

ロープアクセス施工は足場不要のため、雨漏り修理や外壁補修に関するコストを大幅に削減できます。

足場の設置や解体も必要ないので、工事期間の短縮も可能です。

マンションの設備点検とは

住人が安全かつ快適に暮らすためには、マンションの設備点検が欠かせません。

設備点検に関する基礎知識を紹介します。

業者による点検が必須である

マンションの設備点検には、消防設備や給排水設備、電気設備、エレベーターの点検などがあります。

自主的に行う「任意点検」と法律で実施が義務づけられている「法定点検」の2種類です。

法定点検は点検する箇所によって関係する法律が異なります。

エレベーターや消防設備、給水設備などの専門知識や資格を保有した業者による点検が義務付けられているので注意してください。

一方で、任意点検は業者が行うものもあれば、管理人や住民の方が行うものもあります。

住民が安全に使用するために、自動ドアの点検や宅配ボックスの点検、機械式駐車場点検が挙げられます。

任意といえども、住民の安全性に関わる点検なので必ず実施しましょう。

点検を怠ると罰則がある

法定点検を怠ったり、虚偽の報告を行ったりすると罰則があるので注意が必要です。

例えば、消防設備の点検が消防法で義務付けられています。

管理者が消防署へ点検完了の報告を忘れる、虚偽の申告をした場合は、30万円以下の罰金が科せられます。

マンションメンテナンスの種類と頻度

法定点検の場合、マンションメンテナンスの頻度は各法令により細かく規定されています。

一方で任意点検の場合、具体的な周期などの規定がないため、自主的に進めていきましょう。

マンションの安全性を高める、法定点検の種類と頻度について解説します。

消防設備点検

消防法第17条の3の3にて消防用設備等点検報告制度が設けられています。

消防設備点検は、6ヶ月に1回の機器点検と1年に1回の総合点検の2種類です。

機器点検では、共用部分にある消火器や消火栓、火災報知機、避難器具などがきちんと作動するか確認します。

総合点検では、専有部分つまり各部屋に作業員が立ち入り、消防設備を点検します。

入居者は1年に1回、点検に立ち会わなければならないので、入居者への事前連絡を忘れないようにしましょう。

防火対象物点検

消防法第8条の2の2により防火対象物定期点検報告が定められています。

防火対象物点検とは、火災発生時に適切な避難ができる環境が整っているかを確認することです。

避難訓練を実施しているか、避難階段や防火扉の前に障害物が置かれていないかなどを消防点検とは別に確認しなければなりません。

ただし、防火対象物点検の対象となるのは、保育園や介護施設、飲食店などが併設されたマンションのみです。

複合施設が併設されていないマンションは、防火対象物点検の義務はないので覚えておきましょう。

「火災時の避難経路が確保されているか心配」「消防設備の点検についてよくわからない」とお悩みの方はいませんか。

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気になる方は、まずはお気軽にお問い合わせください。

給排水設備点検

5階建て以上かつ延べ面積1,000㎡の建物は、建築基準法第12条により、専門業者による点検と清掃が義務付けられています。

受水槽の有効容量が10㎥を超える建物には、水道法第34条により年に1回の水道検査をしなければなりません。

給水設備は年1回の特定建築物定期調査で、水圧や水質の問題がないか、給水管にぬめりや腐食など劣化がないか確認します。

病原菌や有害物質の含まれていない安全な水を入居者に供給するため、貯水槽の清掃や点検が欠かせません。

義務ではありませんが、排水管清掃も定期的に実施しましょう。

排水溝を水圧洗浄すれば、内部にこびりついた汚れを落とし、詰まりや悪臭を防げます。

検査では一定時間の断水が発生するため、断水に関して入居者へ連絡するとトラブル防止に有効です。

電気設備

マンションの電気設備点検には、1年に1度の法的点検と1〜2か月に1度の定期点検があります。

電気設備は、電力会社の責任で維持管理を行うのが一般的です。

しかし、受変電設備を所有している大規模マンションが多く、受変電設備は電気事業法で定める自家用電気工作物に該当します。

そのため、マンションの管理組合は電気主任技術者を選任しなければなりません。

電気設備の予防保全を行うためにメンテナンス計画を定めた保安規程を作成し、経済産業省に提出する必要があります。

法定点検では、電気で動くすべての機器や設備が止まります。

電気やトイレなどが使用できなくなるので、入居者への事前連絡を忘れないようにしましょう。

エレベーター保守点検

1年に1度、昇降機定期検査があります。

法定点検中は数時間エレベーターが使用できないため、平日の正午前後に実施するのが一般的です。

一級建築士か二級建築士または昇降機等検査員が、エレベーターの安全性を国土交通省が定める基準に達しているかどうかを判断します。

建築基準法第12条の3によると、虚偽の報告をすれば法律違反となり、100万円以下の罰金が科せられるので注意してください。

一方で定期点検は、頻度や有資格者による点検かどうかは注視されていません。

1〜3ヶ月に1度、エレベーターが異常なく動くかを確認しましょう。

マンションメンテナンス業者の選び方

マンションメンテナンスを依頼する業者を選ぶ際には、以下のポイントをチェックしましょう。

• メンテナンスや修繕の実績が豊富か
• 見積書の内容が明確か
• スタッフの対応が親切か
• アフターフォローが充実しているか

マンションメンテナンスの実績が豊富かどうかは、業者のホームページから調べてください。

施工事例や利用者の口コミが掲載していれば、安心して依頼できます。

また、法定点検は最新の法令に基づいて実施しなければなりません。

法令に関する最新情報をきちんと把握し、スピーディーかつ的確に対応してくれるかどうかもチェックしましょう。

見積書の内容が「○○一式」と曖昧だったり、対応が迅速かつ親身でなかったりすると、納得のいく修繕工事ができない恐れがあります。

マンションメンテナンスは1回したら、完了ではありません。

入居者が快適に暮らすためにも、業者選びは慎重になりましょう。

マンションメンテナンスで建物の資産価値を高めよう

マンションメンテナンスは、美観を保つだけでなく建物自体の寿命を延ばすために欠かせません。

メンテナンスを怠ると、最悪の場合、入居者がいなくなり安定した運営ができない恐れもあります。

定期的なメンテナンスで、マンションの資産価値を高めていきましょう。

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